Hukum Jaminan - Hipotek

HIPOTIK

A. Pengertian

            Hypotheca berasal dari bahasa latin, dan hypotheek dari bahasa Belanda, yang mempunyai arti “Pembebanan”. Dalam buku Pokok-Pokok Hukum Perikatan dan Hukum Jaminan karangan Hartono Hadisoeprapto menjelaskan, bahwa hipotik adalah bentuk jaminan jaminan kredit yang timbul dari perjanjian, yaitu suatu bentuk jaminan yang adanya harus diperjanjikan terlebih dahulu.  Hipotik adalah suatu hak kebendaan atas suatu benda yang tak bergerak, bertujuan untuk mengambil pelunasan suatu hutang dari (pendapatan penjualan ) benda itu. Dari paparan latar belakang masalah di atas tentang hipotik, penulis tertarik untuk menggali lebih dalam lagi mengenai hipotik ini dalam bab selanjutnya.

            Pengertian Hipotek sendiri menurut Pasal 1162 KUHPerdata bahwa Hipotik adalah suatu hak kebendaan atas benda benda tak bergerak, untuk mengambil penggantian dari padanya bagi pelunasan suatu perikatan.

            Menurut Vollmar Hipotek diartikan sebuah hak kebendaan atas benda-benda bergerak tidak bermaksud untuk memberikan orang yang berhak (pemegang Hipotek) sesuatu nikmat dari suatu benda, tetapi ia bermaksud memberikan jaminan belaka bagi pelunasan sebuah hutang dengan di lebih dahulukan.

            Menurut KBBI hipoték 1. kredit yg diberikan atas dasar jaminan berupa benda tidak bergerak; 2. surat pernyataan berutang untuk jangka panjang yg berisi ketentuan bahwa kreditor dapat memindahkan sebagian atau seluruh hak tagihannya kepada pihak ketiga.

Sebelum diberlakukannya Undang-undang No. 4 Tahun 1996  mengenai Hak Tanggungan Atas Tanah, maka ketentuan hipotik diberlakukan bagi tanah hak milik, hak guna usaha dan juga hak guna bangunan yang dibebani tanggungan atau jaminan utang. Pada dasarnya eksekusi hipotik dan hak tanggungan dapat dilakukan diluar campur tangan pengadilan atau yang disebut parate eksekusi maupun melalui pengadilan. Disamping itu, Undang-undang No. 4 Tahun 1996 memperbolehkan penjualan di bawah tangan tanpa melalui kantor lelang, atas dasar kesepakatan antara kreditur dan debitur, apabila melalui penjualan di bawah tangan ini dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan kedua belah pihak.

Ketentuan Pasal 1178 ayat 2 kitab undang-undang hukum perdata, memberi wewenang kepada kreditur pemegang hipotik pertama untuk minta diperjanjikan agar dia dapat menjual benda yang dibebani hipotik atas kekuasaanya sendiri melalui kantor lelang, demikian pula ketentuan Pasal 6 jo Pasal 20 undang-undang no. 4 tahun 1996, memberi wewenang kepada kreditur pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum.

Menggunakan pranata grosse akte yang diatur dalam Pasal 224v HIR untuk melakukan eksekusi hipotik dan hak tanggungan dapat memenuhi berbagai kendala. Berdasarkan ketentuan pasal 224 HIR, kreditur dapat menggunakan grosse akte hipotik yang mempunyai kekuatan eksekutorial seperti putusan hakim yang berkekuatan tetap untuk mengajukan permohonan fiat eksekusi dari pengadilan atas benda yang dibebani hipotik untuk selanjutnya dijual melalui kantor lelang.

Demikian pula ketentuan pasal 14 jo pasal 20 undang-undang no. 4 tahun 1996, menyebutkan bahwa sertifikat hak tanggungan yang memuat irah-irah dengan kata-kata "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA" mempunyai kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai grosse akte hipotik sepanjang mengenai hak atas tanah.

B. Dasar Hukum

-        Pasal 1162 s/d 1232 KUHP Perdata

-        Ketentuan-Ketentuan umum (PS 1162 s/d 1178 KUHP Perdata)

-        Pendaftaran Hipotek dan bentuk pendaftaran Pasal 1179 s/d Pasal 1194 KUHP Per.

-        Pencoretan Pendaftaran Ps. 1105 s/d 1197 KUHP Perdata.

-        Akibat Hipotek terhadap pihak ke -3 yang menguasai barang yang dibebani Pasal 1198 s/d 1208 KUHP Perdata.

-        Hapusnya Hipotek pasal 1209 s/d 1220 KUHP Perdata.

-        Pegawai-Pegawai yang ditugaskan menyimpan hipotek, tanggung jawab mereka dan hal diketahuinya daftar-daftar oleh masyarakat (Pasal 1221 s/d pasal 1232 KUHP Perdata.

C. Objek Hipotek

Adapun benda-benda tidak bergerak milik debitur yang dapat dihipotikkan yaitu:

-        Tanah beserta bangunan

Yang dimaksud dengan jaminan berupa tanah beserta bangunan ialah jaminan atas semua tanah yang berstatus hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan berikut seperti: Bangunan rumah, bangunan pabrik, bangunan gudang, bangunan hotel, bangunan losmen dan lain sebagainya.

-        Kapal laut yang berukuran 20 m³ isi kotor ke atas.

Dasar dari ketentuan bahwa kapal laut yang berukuran paling sedikit 20 m³ isi kotor ke atas dapat dihipotikkan ialah Pasal 314 ayat 1 dan Pasal 314 ayat 3 Kitab Undang-Undang Hukum Dagang.

-        Di dalam Pasal 314 ayat 1 KUHD ditentukan bahwa:

“Kapal-kapal Indonesia yang ukurannya paling sedikit dua puluh meter kubik isi kotor dapat didaftarkan di suatu daftar kapal sesuai dengan peraturan-peraturan yang akan diberikan dengan ordonasi tersendiri.”

-        Pasal 314 ayat 3 KUHD mengatakan bahwa:

“Atas kapal-kapal yang terdaftar dalam daftar kapal, kappa-kapal yang sedang dibuat dan bagian-bagian dalam kapal-kapal yang demikian itu, dapat diadakan hipotik.”

            Objek hipotek menurut Pasal 1164 KUHPerdata

-        Benda-benda tidak bergerak yang dapat di pindahtagankan, beserta segala perlengkapannya yang dianggap sebagai benda tidak bergerak.

-        Hak pakai hasil (vruchtgebruik) atas-atas benda tersebut beserta segala perlengkapanya.

-        Hak numpang karang (postal, identik dengan hak guna bagunan) dan hak usaha (erfpactt, identik dengan ak guna usaha).

-        Bunga tanah, baik yang harus di bayar dengan uang maupun yang harus di bayar dengan hasil tanah.

-        Bunga sepesepuluh

-        Pasar-pasar yang di tentuin oleh pemerintah, beserta hak-hak istimewa yang melekat padanya.

Objek hipotek diluar dari pada Pasal 1164 KUHPerdata

-        Bagian yang tak dapat dibagi-bagi dalam benda tak bergerak yang merupakan Hak Milik Bersama Bebas (Vrije Mede Eigendom).

-        Kapal-kapal yang didaftar menurut Pasal 314 ayat KUH D agang.

-        Hak Konsensi Pertambangan menurut Pasal 18 Indische Minjwet.

-        Hak Konsensi menurut S. 1918 No. 21 Jo. No. 20 yang juga dapat dijadikan jaminan Hipotik. Dan lain-lain

-         

D. Sifat Sifat Hipotek

-        Hipotik merupakan perjanjian yang accessoir, artinya bahwa perjanjian hipotik itu merupakan perjanjian tambahan terhadap perjanjian pokoknya yaitu perjanjian pinjam mengganti (kredit), sehingga perjanjian hipotik itu tidak dapat berdiri sendiri tanpa adanya perjanjian pokok tersebut.

-        Hipotik ini tidak dapat dibagi-bagi, artinya bahwa hipotik itu akan selalu melekat sebagai jaminan sampai hutang yang bersangkutan seluruhnya dilunasi oleh debitur.

-        Hipotik bersifat zaaksgevolg (droit de suitei), artinya bahwa hak hipotik akan selalu melekat pada benda yang dijaminkan dimanapun atau pada siapapun benda tersebut berada.

-        Hipotik mempunyai sifat lebih didahulukan pemenuhannya dari piutang lainnya.

E. Isi Akte Hipotek

            Isi daripada akte hipotik itu pada umumnya dibagi menjadi 2 bagian:

-        Isi yang bersifat wajib, yaitu berisi hal-hal yang wajib dimuat, misalnya tanah itu harus disebutkan tentang letak tanah yang bersangkutan, luasnya jenis dari tanah tersebut (sawah, tegalan, pekarangan dan sebagainya), status tanah, subur atau tidaknya,  daerah banjir atau bukan dan sebagainya. Kalau misalnya mengenai bangunan, maka harus disebutkan tentang letak bangunan, ukuran bangunan, model/jenis bangunan, konstruksi bangunan serta keadaan/kondisi bangunan (Pasal 1174 KUH Perdata).

-        Isi yang bersifat fakultatif, yaitu tentang hal-hal yangboleh dimuat atau tidak dimuat di dalam akte tersebut. Dan ini biasanya berupa janji-janji/bendingan antara pemegang dan pemberi hipotik, seperti janji untuk menjual benda atas kekuasaan sendiri, janji tentang sewa, janji tentang asuransi dan sebagainya. Namun meskipun janji-janji/bendingan tersebut merupakan isi akte hipotik yang bersifat fakultatif, pada umunya selalu dicantumkan pada akte hipotik tersebt. Hal ini dilakukan dengan maksud agar bila dikemudian hari timbul hal-hal yang tidak diharapkan sudah jelas pembuktiannya.

F. Asas Asas Hipotek

Dalam buku Hukum Perdata: Hak Jaminan Atas Tanah karangan Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, menjelaskan mengenai asas-asas hukum yang penting dibuat dalam hipotik ialah:

-        Asas Publiciteit, asas yang mengharuskan bahwa hipotik itu harus didaftarkan di dalam register umum, supaya dapat diketahui oleh pihak ketiga/ umum. Mendaftarkannya ialah ke Seksi Pendaftaran Tanah. Yang didaftarkan ialah akte dari Hipotik itu.

-        Asas Specialiteit, yaitu asas yang menghendaki bahwa hipotik hanya dapat diadakan atas benda-benda yang ditunjuk secara khusus. Benda-benda tak bergerak yang mana terikat sebagai tanggungan.

Misalnya: Benda-benda yang dihipotikkan itu berwujud apa, di mana letaknya, berapa luasnya/besarnya, perbatasannya.

-        Asas tak dapat dibagi-bagi (Ondeelbaarheid), ini berarti bahwa hipotik itu membebani seluruh objek/benda yang dihipotikkan dalam keseluruhannya atas setiap benda dan atas setiap bagian dari benda-benda bergerak. Dengan dibayarnya sebagian dari hutang tidak mengurangi/meniadakan sebagai dari benda yang menjadi tanggungan.

G. Janji Janji Dalam Hipotek

            Di dalam perjanjian Hipotik lazim diadakan janji-janji yang bermaksud melindungi kepentingan Creditur supaya tidak dirugikan. Janji-janji demikian harus tegas-tegas dicantumkan dalam akte Hipotik, yaitu:

1.      Janji untuk menjual atas kekuasaan sendiri, pasal 1178 KUH Perdata.

2.      Janji tentang sewa, pasal 1185 KUH Perdata.

3.      Janji untuk tidak dibersihkan, pasal 1210 KUH Perdata.

4.      Janji tentang Asuransi, pasal 297 KUHD.

Namun demikian para pihak tidak boleh mengadakan janji untuk memiliki bendanya manakala debitur wanprestasi yaitu disebut vervalbeding. Beding demikian adalah dilarang (pasal 1178 ayat 1 KUH Perdata). Larangan adanya janji yang demikian itu adalah untuk melindungi debitur agar dalam kedudukannya yang lemah itu karena membutuhkan kredit terpaksa menerima janji dengan persyaratan yang berat yang sangat merugikan baginya. Juga larangan demikian itu mencegah turunnya harga/nilai dari benda yang dibebani hipotik itu kurang dari nilai yang sesungguhnya sehingga berakibat tidak seluruh piutang-piutang kreditur dapat dibayar dari hasil penjualan benda tersebut. Larangan adanya janji yang demikian itu juga kita jumpai pada Credietverband yaitu diatur dalam pasal 12 dari Peraturan mengenai Credietverband yang menentukan semua janji-janji dimana kreditur dikuasakan untuk memiliki benda yang menjadi jaminan adalah batal.

H. Cara Mendapatkan Hipotek

·        Menurut ketentuan pasal 1171 KUH Perdata, hipotik hanya dapat diberikan dengan suatu akta otentik, kecuali dalam hal-hal yang dengan tegas ditunjuk oleh undang-undang

·        Dari ketentuan Pasal 1171 KUH Perdata tersebut berarti kalau seseorang akan memasang hipotik, maka perjanjian pemasangan hipotik harus dibuat dalam bentuk akta resmi. Seperti dalam hal hipotik atas tanah maka perjanjian pemasangan atau pembebanannya harus dibuat oleh Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT) setempat.

Sedang yang dapat menjadi PPAT ialah:

-        Notaris yang telah ditunjuk oleh Menteri Dalam Negeri menjadi PPAT

-        Mereka yang bukan notaries, tetapi yang telah ditunjuk oleh Menteri Dalam Negeri menjadi PPAT.

-        Camat yang secara ex officio menjadi PPAT.

Contoh lain ialah hal hipotik atas kapal, maka yang berwenang membuat akte pemasangan hipotik iala Pejabat Pendaftaran dan Pencatatan Balik Nama di tempat kapal yang bersangkutan didaftarkan.

·        Akte hipotik itu harus didaftarkan di Kamtor Pendaftaran Tanah setempat dan di Kantor Pendaftaran Kapal.

I. Hipotek Untuk Kapal Laut

Ada 2 kata yang tercantum dalam istilah hipotek yaitu kata hipotek dan kapal laut. Masing-masing mempunyai konsepsi yang berbeda satu sama lain.

Pengertian Kapal Terhadap dalam Pasal 49 UU No. 21 Tahun 1992 tentang Pelayaran Kapal "Kendaraan Air dengan bentuk dan jenis apapun yang digerakkan dengan tenaga mekanik, tenaga angin Atau di tunda, termasuk kenderaan yang berdaya dukung Dinamis, Kenderaan dibawah Permukaan Laut serta alat apung dan bangunan yang terapung yang tidak berpindah-pindah"

Inti Defini diatas adalah, Bahwa Kapal Merupakan Kenderaan Air dengan Bentuk dan Jenis Apapun.

Hipotek Kapal Laut adalah "Hak kebendaan atas kapal yang dibukukan atau didaftarkan (Biasanya dengan isi kotoran diatas 20 M3) diberikan dengan akta autentik, guna menjamin tagihan hutang"

J. Unsur-Unsur Kapal Laut

1. Adanya Hak Kebendaan

2. Objeknya adalah Kapal yang beratnya diatas 20 M3

3. Kapal Tersebut Harus yang dibukukan

4. Diberikan dengan akta autentik

5. Menjamin Tagihan Hutang

K. Prosedur dan Syarat-Syarat Pembebanan Hipotek Kapal Laut

1. Kapal yang sudah di daftar

2. Dilakukan dengan membuat akta hipotek di tempat dimana kapal semula di daftar.

Hal-hal yang harus dipertimbangkan dalam pelaksanaan Hipotek Kapal Laut.

1. Kapal yang dibebani Hipotek harus jelas tercantum dalam akta hipotek

2. Perjanjian antara kreditur dengan Debitur ditunjukkan dengan perjanjian kredit (yang merupakan syarat pembuatan akta hipotek)

3. Nilai Kredit, yang merupakan nilai keseluruhan yang diterima berdasarkan barang yang dijaminkan (misal kapal)

4. Nilai Hipotek di khususkan pada nilai kapal (pada Bank dilakukan oleh Appresor)

5. Pemasangan Hipotek sesuai dengan nilai kapal dan dapat dilakukan dengan mata uang apa saja sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Prosedur dan Syarat-syarat dalam Pembebanan Hipotek

Pemohonan adalah mengajukan Permohonan kepada pejabat pendaftaran dan pejabat balik nama dengan mencantumkan nilai hipotek yang akan dipasang.

L. Surat Kuasa

Surat kuasa yang dibuat dimuka dan atau dihadapan Notaris, surat kuasa ini dibuat antara pemilik Kapal dengan orang yang ditunjuk untuk itu.

            Isi surat kuasa : Pemilik Kapal memberikan kuasa kepada orang yang ditunjuk untuk mengurus kepentingannya. Kepentingan pemilik kapal adalah rangka pembebanan hipotek kapal laut.

Grose Akta Pendaftaran atau Balik Nama

Pejabat yang berwenang untuk mengeluarkan akta pendaftaran dan pencatatan balik nama yaitu syahbandar.

M. Tujuan Kapal di Daftar adalah

-        Untuk memperoleh surat tanda kebangsaan kapal (STKK). Dengan adanya STKK maka kapal dapat berlayar dengan mengibarkan bendera kebangsaanya, dengan demikian kedaulatan negara bendera berlaku secara penuh di atas kapal tersebut dan orang yg berada di atas kapal harus tunduk kepada peraturan-peraturan dari negara bendera

-        Status Hukum Pemilikan Kapal menjadi jelas

-        Dapat dipasang/dibebani hipotek

N. Syarat Kapal yang di daftar di Indonesia

1. Kapal dengan ukuran isi kotor sekurang-kurangnya 20 M3 atau dinilai sama dengan itu.

2. Dimiliki Oleh warga negara indonesia atau badan hukum indonesia dan berkedudukan di indonesia (pasal 46 ayat (2) UU No 21 Tahun 1992 tentang pelayaran.

O. Dokumen-dokumen yang harus dilengkapi untuk pendaftaran kapal laut.

1. Mengajukan surat permohonan kepada pejabat pendaftar

2. Bukti Kepemilikan Kapal

3. Identitas pemilik

4. Surat Ukur (Sementara atau Tetap)

5. Delection Certificate khusus untuk kapal laut yang pernah di daftarkan di luar negeri.

P. Berakhirnya Hipotek

Di dalam pasal 1209 KUH Perdata disebutkan 3 cara berakhirnya hak hipotek, yaitu :

-        Dengan berakhirnya perikatan pokok, jadi apabila utang yang dijamin dengan hak hipotek itu lenyap, bisa karena utang itu dilunasi, bisa juga karena perikatan pokoknya lenyap karena daluarsa yang membebaskan seseorang dari suatu kewajiban (daluarsa ekstinktif).

-        Karena pelepasan hioteknya oleh si berpiutang, jadi apabila kreditur yang bersangkutan melepaskan dengan sukarela hak hipoteknya, pelepasan dengan sukarela ini tidak ditentukan bentuk hukumnya, tetapi tentunya harus secara jelas atau tegas. Tidaklah cukup, dengan memberitahukan maksud hendak melepaskan hak hipotek oleh pemegang hipotek kepada sembarang orang pihak ketiga umpamanya. Biasanya pelepasan ini dilakukan dengan pemberitahuan kepada pemilik dari benda yang terikat dengan hak hipotek itu.

-        Karena penetapan tingkat oleh hakim, jadi apabila dengan perantaraan hakim diadakan pembagian uang pendapatan lelang dari benda yang dihipotekkan itu kepada kreditur, kreditur yang tidak kebagian pelunasan piutangnya kehilangan hak hipoteknya oleh karena pembersihan.

-        Dengan musnahnya benda yang dihipotekkan itu, misalnya dengan lenyapnya tanah yang merupakan obyek hak hipotek itu oleh karena tenggelam atau tanah longsor.

-        Dari berbagai peraturan dapat juga disimpulkan cara-cara hapusnya hak hipotek seperti misalnya dari pasal 1169 KUH Perdata, kalau pemilik benda bergerak yang dihipotekkan itu hanya mempunyai hak bersyarat atas benda tersebut dan hak bersyarat itu sendiri.

-        Dengan berakhirnya jangka waktu untuk mana hak hipotek tersebut diberikan hapuskan hak hipotek  tersebut.

Referensi :

Blog, Wardah Cheche 2015, Hipotek

Blog, Dwi Setiati 2014, cara berakhirnya hipotek

Blog, Hukum dan Sumber Hukum 2014, Hukum Perjanjian